孙洪彬听的满脸通红，不是臊的，是激动的。 </p>
“啪啪啪啪啪”孙洪彬由衷的鼓起掌来。原本两人只是在会场小声说话，还没引起别人的注意。但孙洪彬这一鼓掌，更多的目光集到窃窃私语的二人身。</p>
两人吓了一跳，赶忙和同桌的人告个罪，起身离席跑到剧场一楼的沙发接着聊。</p>
孙洪彬发自内心的赞同道：“明人不说暗话，小张总说的这些，其大部分，我确实也想到过。只不过当年和老刘有过君子协定，只要他在联响一天，我不会再进IT圈一步，所以明明知道有很大机会，却也不能去拆联响的墙角。”</p>
张晨摇摇头，“孙总，谈不拆墙角，PC机市场大的很，至少还有十年的几何式增长，一家根本吃不完，再牛的公司也是一样。这个市场必然有竞争，我们和联响都能找到自己的生存途径。更何况。。。。。”张晨露出一个意味深长的表情，“更何况没有竞争者反而不是好事，距离灭亡可能也不远了。”</p>
孙洪彬点点头，没有这个话题继续讨论下去，回归了正题道：“我明白小张总的意思了，看来源庆是打错算盘了。不过，咱俩今天一见如故，我你痴长几岁，能管你叫声兄弟。做哥哥的是真要提醒你，如果联响收购不成，价格战又没打过你们，那你可要小心盘外招。联响毕竟是科院下面的企业，政府关系很强。”</p>
张晨笑了笑，“多谢洪彬大哥提醒，我会小心的。”</p>
孙洪彬看张晨有些不以为然，心暗叹一声，还是太年轻啊，但也不好再说什么。</p>
张晨看孙洪彬有些意兴阑珊，笑了笑，突然道：“不说我这点破事了，彬哥好像前些日子拿下了房地产开发资质，看来是要在开发领域大展宏图了？”</p>
一提到地产，孙洪彬来了兴致，大谈未来华夏的房地产开发机遇。他原本不是言辞犀利、出口成章的人，一兴奋，更是说的词不达意。</p>
张晨也没有在意，毕竟人各有所长，别看孙洪彬拙于言辞，却是胸有锦绣，因此张晨没有露出丝毫的不耐烦，反而饶有兴趣的听孙洪彬阐述自己的地产运营理念。</p>
孙洪彬的理念，说白了是一个字“快”！天下武功，唯快不破。</p>
“所以，只要国家取消福利分房，被压制的住房需求肯定会爆发，到时候，谁能更快的缩短项目周期，谁能在地产界称王！”孙洪彬越说越兴奋，丝毫没有后世地产大佬的风范，口沫横飞。</p>
张晨笑了笑，“听君一席话，胜读十年书。不过彬哥，我有一点疑问。的确，你现在已经按照你说的模式做成了一个项目。但这种模式的风险性不知道你有没有考虑？”</p>
这次轮到孙洪彬不以为然了，“做事情哪有没风险的，只要能控制住风险没什么。”</p>
张晨点头道：“没错，如果风险能控制住当然没问题。彬哥，咱们来做个推演，你看怎么样？”</p>
孙洪彬道：“推演？”</p>
张晨微笑道：“对，推演一下按照你的这种模式来运营，最后结果如何。”</p>
孙洪彬大感兴趣，“好啊，你说怎么推演？”</p>
张晨沉思道：“这种运营模式，在初期能够非常快的扩张，大概六到八年，能成为一家地区性霸主公司，在这之前，只要国家政策没有大的变化，风险都不大。那么，我们的推演开始事件从六年后，您的这家顺池地产已经成为滨城霸主，准备进军全国开始。您看怎么样？”</p>
孙洪彬兴致盎然，“哈哈，没想到兄弟你对我还挺有信心。没问题。”</p>
张晨道：“顺池开始扩张的时候，您准备怎么做？”</p>
孙洪彬智珠在握的道：“当然是全线拿地，瞅准一个地区市场，快速在这个市场待开发的地段拿地，然后借助贷款和融资，进行开发，快速进入销售回款阶段，这个阶段我有信心能做到10个月以内。实际，我之前开发的项目，周转速度是7个月。”</p>
张晨笑笑，“好，按您说的，那你准备拿多少地？如这时候你手有20个亿的现金，其融资部分是15个亿，而融资成本大概是13%。你准备怎么拿地？”</p>
孙洪彬沉吟了一下，“我会拿出15个亿以的资金铺开拿地，只要我的周转率足够快，10个月以内完成一个项目周期，我的融资成本会从13%降低到10%。”</p>
张晨点头，“好，这时问题来了，如果这个时候，国家突然改变了政策，因为房价涨过快，打压地产，不给你贷款，同时，老百姓因为大家都在唱衰地产，持币待购，你的房子突然间卖不出去，你怎么办？”</p>
孙洪彬一愣，“这种可能性很小，但既然是推演，到时候我会寻求市。我相信老百姓的购房需求始终是有的，政府压制不住，最多一年，又会买房。通过市，只要让我撑过这一年，相信房价会飙升，我的拿地成本低，到时候会大赚。”</p>
张晨追问：“如果A股市不成功呢？要知道，现在虽然市简单，但国家对证券市场的监管也越来越严。尤其到了调控地产的程度，我相信证监会也不会批准你的市请求。”</p>
孙洪彬把自己带入到这个情境，面色稍显沉重，“如果国内市不成，我们寻求海外市，如香港。”</p>
张晨继续追问，“你的盈利率如此之低，负债率如此之高，香港股市监管大陆还要严格，审计繁琐，如果也没成呢？这个可是大概率事件。”</p>
孙洪彬沉默无语，“如果这样，还会有其他融资渠道，最多引入股权投资也能解决。”</p>
张晨晒笑道：“彬哥，墙倒众人推，树倒猢狲散。只要你稍露败相，到时候，找你要钱的不只是供应商和土建方，还有银行、政府、你的其他融资渠道等等。我怕到时候你连后续的土地出让金都拿不出来。”</p>
“房地产是资金密集型的产业，玩的是现金流，但刚刚你说的模式，对现金流的风险太大了。只要政策、市场、融资成本等几个外部因素凑到一起，现金流断裂是必然！”</p>
“当你现金流断裂的时候，还指望别人来救，那可是太天真了。毕竟，这世最不缺的是锦添花，最缺的是雪送炭。在创业初期，这种模式的确风险不大，因为盘子小，资金缺口不会太严重。但等到进军全国，可能你的资金缺口会从几千万变成几个亿，几个亿变成几十亿，几十亿的资金缺口，你怎么补？”</p>
“现金流是企业的命脉，对房地产企业更是如此。高周转、高效率是没错的。但一定是要保证现金流的健康，但你刚刚给顺池定下的运营模式，完全忽略了现金流风险，盲目扩张。到最后必然落得身死国灭的下场。”</p>
孙洪彬听的冷汗涔涔而下，但突然摇摇头道：“不可能，你刻意忽略了我们的调头能力。如果外部条件产生变化，作为企业不可能没有感知，完全可以提前布局规避风险。”</p>
张晨悠然道：“是的，但你刚刚所谓的高周转让企业丧失了调头能力。而且，咱们预设的条件，是你已经称霸滨城市场，开始走向全国。有了一定的体量，更难调头了。”</p>
“彬哥，刚刚你好心提醒了我，我投桃报李，真不是吓您。您想在地产界称王，手段应当王霸向佐。一味霸道，我怕你会重蹈西楚霸王之覆辙啊。”</p>
/html/book/41/41244/
“啪啪啪啪啪”孙洪彬由衷的鼓起掌来。原本两人只是在会场小声说话，还没引起别人的注意。但孙洪彬这一鼓掌，更多的目光集到窃窃私语的二人身。</p>
两人吓了一跳，赶忙和同桌的人告个罪，起身离席跑到剧场一楼的沙发接着聊。</p>
孙洪彬发自内心的赞同道：“明人不说暗话，小张总说的这些，其大部分，我确实也想到过。只不过当年和老刘有过君子协定，只要他在联响一天，我不会再进IT圈一步，所以明明知道有很大机会，却也不能去拆联响的墙角。”</p>
张晨摇摇头，“孙总，谈不拆墙角，PC机市场大的很，至少还有十年的几何式增长，一家根本吃不完，再牛的公司也是一样。这个市场必然有竞争，我们和联响都能找到自己的生存途径。更何况。。。。。”张晨露出一个意味深长的表情，“更何况没有竞争者反而不是好事，距离灭亡可能也不远了。”</p>
孙洪彬点点头，没有这个话题继续讨论下去，回归了正题道：“我明白小张总的意思了，看来源庆是打错算盘了。不过，咱俩今天一见如故，我你痴长几岁，能管你叫声兄弟。做哥哥的是真要提醒你，如果联响收购不成，价格战又没打过你们，那你可要小心盘外招。联响毕竟是科院下面的企业，政府关系很强。”</p>
张晨笑了笑，“多谢洪彬大哥提醒，我会小心的。”</p>
孙洪彬看张晨有些不以为然，心暗叹一声，还是太年轻啊，但也不好再说什么。</p>
张晨看孙洪彬有些意兴阑珊，笑了笑，突然道：“不说我这点破事了，彬哥好像前些日子拿下了房地产开发资质，看来是要在开发领域大展宏图了？”</p>
一提到地产，孙洪彬来了兴致，大谈未来华夏的房地产开发机遇。他原本不是言辞犀利、出口成章的人，一兴奋，更是说的词不达意。</p>
张晨也没有在意，毕竟人各有所长，别看孙洪彬拙于言辞，却是胸有锦绣，因此张晨没有露出丝毫的不耐烦，反而饶有兴趣的听孙洪彬阐述自己的地产运营理念。</p>
孙洪彬的理念，说白了是一个字“快”！天下武功，唯快不破。</p>
“所以，只要国家取消福利分房，被压制的住房需求肯定会爆发，到时候，谁能更快的缩短项目周期，谁能在地产界称王！”孙洪彬越说越兴奋，丝毫没有后世地产大佬的风范，口沫横飞。</p>
张晨笑了笑，“听君一席话，胜读十年书。不过彬哥，我有一点疑问。的确，你现在已经按照你说的模式做成了一个项目。但这种模式的风险性不知道你有没有考虑？”</p>
这次轮到孙洪彬不以为然了，“做事情哪有没风险的，只要能控制住风险没什么。”</p>
张晨点头道：“没错，如果风险能控制住当然没问题。彬哥，咱们来做个推演，你看怎么样？”</p>
孙洪彬道：“推演？”</p>
张晨微笑道：“对，推演一下按照你的这种模式来运营，最后结果如何。”</p>
孙洪彬大感兴趣，“好啊，你说怎么推演？”</p>
张晨沉思道：“这种运营模式，在初期能够非常快的扩张，大概六到八年，能成为一家地区性霸主公司，在这之前，只要国家政策没有大的变化，风险都不大。那么，我们的推演开始事件从六年后，您的这家顺池地产已经成为滨城霸主，准备进军全国开始。您看怎么样？”</p>
孙洪彬兴致盎然，“哈哈，没想到兄弟你对我还挺有信心。没问题。”</p>
张晨道：“顺池开始扩张的时候，您准备怎么做？”</p>
孙洪彬智珠在握的道：“当然是全线拿地，瞅准一个地区市场，快速在这个市场待开发的地段拿地，然后借助贷款和融资，进行开发，快速进入销售回款阶段，这个阶段我有信心能做到10个月以内。实际，我之前开发的项目，周转速度是7个月。”</p>
张晨笑笑，“好，按您说的，那你准备拿多少地？如这时候你手有20个亿的现金，其融资部分是15个亿，而融资成本大概是13%。你准备怎么拿地？”</p>
孙洪彬沉吟了一下，“我会拿出15个亿以的资金铺开拿地，只要我的周转率足够快，10个月以内完成一个项目周期，我的融资成本会从13%降低到10%。”</p>
张晨点头，“好，这时问题来了，如果这个时候，国家突然改变了政策，因为房价涨过快，打压地产，不给你贷款，同时，老百姓因为大家都在唱衰地产，持币待购，你的房子突然间卖不出去，你怎么办？”</p>
孙洪彬一愣，“这种可能性很小，但既然是推演，到时候我会寻求市。我相信老百姓的购房需求始终是有的，政府压制不住，最多一年，又会买房。通过市，只要让我撑过这一年，相信房价会飙升，我的拿地成本低，到时候会大赚。”</p>
张晨追问：“如果A股市不成功呢？要知道，现在虽然市简单，但国家对证券市场的监管也越来越严。尤其到了调控地产的程度，我相信证监会也不会批准你的市请求。”</p>
孙洪彬把自己带入到这个情境，面色稍显沉重，“如果国内市不成，我们寻求海外市，如香港。”</p>
张晨继续追问，“你的盈利率如此之低，负债率如此之高，香港股市监管大陆还要严格，审计繁琐，如果也没成呢？这个可是大概率事件。”</p>
孙洪彬沉默无语，“如果这样，还会有其他融资渠道，最多引入股权投资也能解决。”</p>
张晨晒笑道：“彬哥，墙倒众人推，树倒猢狲散。只要你稍露败相，到时候，找你要钱的不只是供应商和土建方，还有银行、政府、你的其他融资渠道等等。我怕到时候你连后续的土地出让金都拿不出来。”</p>
“房地产是资金密集型的产业，玩的是现金流，但刚刚你说的模式，对现金流的风险太大了。只要政策、市场、融资成本等几个外部因素凑到一起，现金流断裂是必然！”</p>
“当你现金流断裂的时候，还指望别人来救，那可是太天真了。毕竟，这世最不缺的是锦添花，最缺的是雪送炭。在创业初期，这种模式的确风险不大，因为盘子小，资金缺口不会太严重。但等到进军全国，可能你的资金缺口会从几千万变成几个亿，几个亿变成几十亿，几十亿的资金缺口，你怎么补？”</p>
“现金流是企业的命脉，对房地产企业更是如此。高周转、高效率是没错的。但一定是要保证现金流的健康，但你刚刚给顺池定下的运营模式，完全忽略了现金流风险，盲目扩张。到最后必然落得身死国灭的下场。”</p>
孙洪彬听的冷汗涔涔而下，但突然摇摇头道：“不可能，你刻意忽略了我们的调头能力。如果外部条件产生变化，作为企业不可能没有感知，完全可以提前布局规避风险。”</p>
张晨悠然道：“是的，但你刚刚所谓的高周转让企业丧失了调头能力。而且，咱们预设的条件，是你已经称霸滨城市场，开始走向全国。有了一定的体量，更难调头了。”</p>
“彬哥，刚刚你好心提醒了我，我投桃报李，真不是吓您。您想在地产界称王，手段应当王霸向佐。一味霸道，我怕你会重蹈西楚霸王之覆辙啊。”</p>
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